Dagmar Masná
Problematika stavebnictví a DPH byla a zůstala velmi obsáhlá s
ohledem na možnosti využití snížené sazby daně pro určité typy staveb. Proto je
vhodné čerpat z odborných názorů publikovaných Ministerstvem financí.
K dispozici je na webu České daňové správy Informace k uplatňování
zákona o DPH u výstavby po 1. 1. 2008, publikovaná pod č. j. 18/21492/2008-181
- Uplatňování zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění
pozdějších předpisů. Kromě této informace vydalo MF i odpovědi na nejčastější
dotazy ke konkrétním pracím stavební povahy.
NahoruNovela ZDPH od 1. 4. 2011
Novela zákona platná od 1. 4. 2011 nepřinesla žádné změny při
uplatňování daně z přidané hodnoty ve stavebnictví, tj. v oblasti výstavby,
převodů, oprav, technického zhodnocení či změny účelu použití staveb. Platí tak
stejná pravidla od 1. 1. 2008, která však mohou být upřesňována.
Jedinou změnou v zákoně je nové uspořádání, kdy vymezení bytového
domu, rodinného domu a bytu bylo přeneseno z § 4 do § 48 ZDPH, který
obsahuje úpravu k sazbám daně u bytové výstavby.
NahoruVymezení pojmů
Vymezení charakteru jednotlivých staveb či stavebních prací není
snadné vyhledat, neboť kromě určitého vymezení obsaženého v ZDPH je nutné
nahlédnout i do řady jiných právních předpisů (např. občanský zákoník, stavební
zákon a další).
Protože vymezení pojmů je důležité pro posouzení správné sazby daně,
uvádíme v dalším textu to nejdůležitější:
Nemovitosti - jsou jimi podle § 119 ObčZ stavby spojené pevně se zemí a
pozemky. Převod nemovitosti je buď plněním zdanitelným, nebo plněním
osvobozeným od daně bez nároku na odpočet.
Pozemky rozlišuje zákon o DPH na:
-
stavební, tím je nezastavěný pozemek, na kterém může být
podle stavebního povolení provedena stavba spojená se zemí pevným základem;
převod takového pozemku je vždy zdanitelným plněním,
-
ostatní, jejichž převod je vždy plněním osvobozeným od
daně.
Společnost Stavba zakoupila pozemky určené k zástavbě s tím, že
je prodá po zavedení inženýrských sítí. Po vybudování těchto sítí prodala
pozemky jako plnění osvobozené, když správně v souladu s § 56 ZDPH zhodnotila, že nejsou pozemkem stavebním.
Pokud jde o určení, zda jde o pozemek nebo stavbu, je nutné
rozlišit, kdy jde o samostatnou věc a kdy o součást pozemku - rozlišení v
dalším textu Plošné stavby.
Stavební a montážní práce jsou práce při výstavbě nových
staveb, bytů a nebytových prostor a práce při jejich rekonstrukcích,
modernizacích, rozšířeních, stavebních úpravách a opravách.
Součástí stavebních a montážních prací jsou konstrukce,
materiály, stroje a zařízení, které se do stavby zabudují nebo zamontují.
Důležité je vymezení dalších pojmů. Například opravou se
také rozumí stavební nebo montážní údržba. Stavbou se rozumí i
nedokončená stavba.
NahoruBytový dům
Je jím stavba pro bydlení, ve které musí více než polovina podlahové
plochy odpovídat požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu
určena.
Bytovým domem jsou zpravidla i tzv. polyfunkční domy mající v
nižších podlažích nebytové prostory (obchody, kanceláře) a ve vyšších podlažích
byty, jejichž podlahová plocha je vyšší než polovina celkové podlahové
plochy.
NahoruRodinný dům
Jako rodinný dům se posuzuje stavba pro bydlení, ve které více než
polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení, je
k tomu účelu určena a v níž jsou nejvýše 3 samostatné byty, nejvýše 2
nadzemní a 1 podzemní podlaží a podkroví.
Pan X se rozhodl koupit domek na okraji rekreační oblasti,
který předchozí majitelé trvale využívali pro bydlení. Při sjednávání podmínek
koupě však zjistil, že dům je určen k rekreačnímu bydlení. Ačkoliv tento dům
splňuje ostatní podmínky definované zákonem o DPH jako rodinný dům, nebude na
něj tak pohlíženo a uvažované opravy domu budou zdaněny základní sazbou
daně.
Plochami, které nejsou určeny pro trvalé bydlení, rozumíme
např. plochy určené pro podnikání, garáže, dílny, případně i speciálně vymezené
plochy - např. pro drobné zvířectvo.
Pro účely DPH nejsou rodinným domem stavby pro rodinnou rekreaci a
stavby ubytovacího zařízení, přičemž pro jejich určení je rozhodný charakter
stavby a není rozhodující, že stavba může být využívána k trvalému bydlení.
Stavbou pro rodinnou rekreaci je stavba, která odpovídá
požadavkům na rodinnou rekreaci a je k tomu účelu určena. Vychází se přitom z §
2 písm. b) vyhlášky č. 501/2006 Sb.
Ubytovacím zařízením je stavba nebo její část, kde je
poskytováno ubytování a služby s tím spojené. Zařazují se do kategorií hotel,
motel a penzion. Patří sem i ostatní ubytovací zařízení, kterými jsou zejména
ubytovny, koleje, svobodárny, internáty, kempy, skupiny chat nebo bungalovů,
vybavené pro přechodné ubytování.
NahoruByt
Bytem je soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost,
který svým stavebně-technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na
trvalé bydlení. Rovněž tak byt je vymezen stavebně-technickým uspořádáním,
přičemž není rozhodující, jakým způsobem je využíván.
NahoruMístnost
Místností se rozumí místně a prostorově uzavřená část stavby
vymezená podlahovou plochou, stropem a pevnými stěnami, které nelze odstranit
bez použití technických prostředků.
Z tohoto vymezení se pak dovozuje, že místností nejsou předsazené
části stavby, jako jsou balkony, terasy, lodžie, a to ani zasklené. Místností
není ani sklepní kóje ohraničená jiným způsobem než pevnými stěnami, např.
dřevěnou přepážkou či přepážkou z jiného materiálu.
NahoruNedokončený byt
Za nedokončený byt je považována místnost nebo soubor místností
určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v
domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek
uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
Společnost Nemovitosti budovala půdní vestavbu, jejímž
výsledkem měly být tři byty. Provedla zpevnění podlahy a vymezila příčky
jednotlivých bytů, zatím je však neuzavřela stropními panely. Vzhledem k tomu,
že se dostala do finančních potíží, rozhodla se je prodat. Posoudila je jako
nedokončené byty a vzhledem k tomu, že ještě nebyl vydán kolaudační souhlas,
uplatnila daň na výstupu.
NahoruNedokončený rodinný dům
Je jím zahájená stavba budoucího rodinného domu, která ještě není
plně provedena v celém rozsahu projektové dokumentace schválené stavebním
úřadem.
NahoruNebytové prostory
Jako nebytové prostory jsou posuzovány místnosti nebo soubory
místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům
než k bydlení.
Nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo
příslušenství nebytového prostoru společné části domu.
NahoruSpolečné části domu
Za společné části domu jsou považovány ty části domu, které jsou
určené pro společné užívání.
Uvádí se zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné
konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, sušárny,
kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a
studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy,
hromosvody, společné antény, a to když jsou umístěné mimo dům, dále se
za společné části domu považují příslušenství domu (např. drobné stavby)
a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).
Spoluvlastnický podíl na společných částech domu se posuzuje
stejně jako ta část domu, ke které patří - k bytu nebo k prostoru, jenž není
určen pro trvalé bydlení.
NahoruPodlahová plocha
Podlahovou plochu místností a prostorů je třeba chápat jako jejich
vnitřní nášlapnou plochu mezi lícními konstrukcemi stěn v půdorysném průmětu
domu.
Do úhrnu podlahových ploch se započítává podlahová plocha
všech místností a prostorů určených pro bydlení, nebytových prostorů, plocha
hal, chodeb, schodišť, garáží, sklepů, balkonů, teras, prádelen, sušáren,
kočárkáren, podloubí, průjezdů, pasáží apod.
Do podlahové plochy bytu se započítává plocha vybavení bytu
sloužící uživateli bytu (nábytek, vestavěné skříně a kuchyňské linky, otopná
tělesa apod.) a současně poměrná část podlahové plochy využívaná společně pro
bytové a nebytové účely.
Do úhrnu podlahových ploch se nezapočítává plocha těch
místností či prostorů, které nejsou běžně přístupné obyvatelům domu a obvykle
slouží jako technologická zázemí - jako jsou kotelny, místnosti pro
vzduchotechniku a šachty výtahů.
Z textu vyplývá, že výpočet podlahové plochy může ovlivnit daňový
režim. Proto také Ministerstvo financí v informaci uvádí dva způsoby
výpočtu:
-
Od součtu všech podlahových ploch se odečtou podlahové plochy
společných částí domu příslušné k té části domu, která odpovídá požadavkům na
trvalé bydlení, a k té části domu, která tomuto požadavku neodpovídá (nebytové
prostory). Poměr se určí jako podíl součtu podlahových ploch k trvalému bydlení
včetně příslušenství k součtu podlahových ploch nebytových prostorů včetně
jejich příslušenství.
Celková plocha domu je 1 000 m2, podlahová plocha
bytů včetně příslušenství 460 m2, podlahová plocha nebytových
prostor 440 m2, podlahová plocha společných prostor 100
m2.
1000 – 100 = 900 m2
460 / 900 = 0,51 x 100 = 51 %
Takový dům je domem bytovým.
- 2.
Společné části se rozdělí poměrně mezi byty a nebytové prostory
a následně se stanoví podíl bytů (včetně příslušné části společných prostor
patřících k bytům) k celkové podlahové ploše domu.
NahoruPříslušenství
Příslušenství je definováno v § 121 odst. 1 ObčZ jako věci, které
náleží vlastníku hlavní věci a jsou určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí
trvale užívány. Příslušenství věci má ve vztahu k věci hlavní povahu věci
vedlejší.
Příslušenstvím domu mohou být: garáže, zahradní altány,
kůlny, skladové prostory, podzemní stavby, např. jímky, jámy pro měřicí
zařízení, čističky odpadních vod sloužící domu, vinné sklepy, stavby pro
tepelná čerpadla, dále jím mohou být přípojky na veřejné rozvodné sítě a
kanalizace, pokud jsou ve vlastnictví majitele domu, připojení drobných staveb
na rozvodné sítě a kanalizaci hlavní, oplocení, studny a bazény.
Příslušenstvím bytu jsou podle § 121 odst. 2 ObčZ vedlejší
místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány, např. komora,
sklep, dřevník a kolna.
NahoruPlošné stavby
Plošné stavby jsou posuzovány jako zpevnění povrchu pozemku
(pokud nejde o stavbu spojenou se zemí pevným základem, která je nemovitostí).
Takové stavby tvoří s pozemkem jeden celek a nelze je od sebe fakticky ani
hospodářsky oddělit.
Jsou jimi např. zámková dlažba, která je rozebíratelná, chodníky
odstavné plochy pro vozidla, dlažby a obruby, opěrné zdi, zahradní jezírka a
zahraní rybníčky.
Plošná stavba může být příslušenstvím domu, když splňuje
všechny znaky nemovité stavby, je ve vlastnictví stejného vlastníka jako dům a
tvoří s domem jeden funkční celek. Např. stavba sloužící k parkování, která
však není veřejným parkovištěm.
Určení plošné stavby zpřesnil Nejvyšší správní soud, když došel k
závěru, že plošná stavba může být samostatnou věcí, a to za předpokladu, že je
se zemí spojena pevným základem. Na základě toho určil, že dálnice, silnice a
místní komunikace již ze své stavebně-technické povahy samostatnou věcí téměř
vždy jsou.
Jedno z hledisek pro rozlišení plošné stavby a pozemku je, zda lze
vymezit, kde končí pozemek a kde začíná stavba. Pokud toto nelze určit, půjde
zpravidla o pozemek.
NahoruStavby pro sociální bydlení
Kromě obecně vymezeného bytového domu, rodinného domu a bytu
obsahuje zákon nově vymezení staveb pro sociální bydlení. Je vhodné poznamenat,
že pro posouzení takové stavby není rozhodující, kdy byla stavba postavena, ale
zda splňuje zákonem stanovené podmínky:
-
byt pro sociální bydlení, jehož celková podlahová plocha
nepřesáhne 120 m2, přičemž celkovou podlahovou plochou tohoto bytu
se rozumí součet podlahových ploch všech místností, které tvoří příslušenství
bytu. Do celkové podlahové plochy bytu se nezapočítává podíl na společných
částech domu;
Vzhledem k tomu, že se do podlahové plochy započítávají jen
místnosti, nebude se do ní započítávat podlahová plocha balkonů, lodžií či
teras ani sklepů, pokud nejsou místností, např. pokud jde o tzv. kóji.
- b.
rodinný dům pro sociální bydlení, jehož celková podlahová plocha
nepřesáhne 350 m2. Celkovou podlahovou plochou se rozumí součet
podlahových ploch všech místností rodinného domu;
Znamená to, že do podlahové plochy se započítává garáž, je-li
součástí domu, ale nezapočítávají se balkony, terasy, lodžie a vedlejší stavby
nebo příslušenství mimo dům.
- c.
bytový dům pro sociální bydlení, kterým je bytový dům, v němž
nejsou jiné byty než byty pro sociální bydlení;
Pokud by v takovém domě byl byť i jen jeden byt nad 120
m2, není to bytový dům pro sociální bydlení, ale pouze bytový
dům.
- d.
ubytovací zařízení pro ubytování příslušníků bezpečnostních
sborů podle zákona o…